快評|上海土拍繼續(xù)高熱,綠城搖中3宗熱門地塊

土地交易分析謝楊春、吳嘉茗 2023-08-03 11:38:44 

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  • 城市:上海
  • 發(fā)布時間:2023-08-03
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發(fā)布機構:克而瑞

??8月1-2日,上海第二批次集中供地的剩余地塊完成出讓,9宗地全部成功出讓,總成交金額238億元,總建面75.8萬平方米,平均樓板價31407元/平方米,整體溢價率8.14%,再度刷新近兩年記錄。整體來看上海本次土拍熱度較7月有所升溫,優(yōu)質(zhì)地塊依然備受歡迎,且地市兩極分化的情況有所緩解。

??同日深圳土拍中,寶安中心區(qū)地塊由中鐵以“34.06億+3.55萬㎡現(xiàn)房銷售”競得,成為深圳首宗現(xiàn)房銷售用地,但龍崗寶龍的2宗地卻同時成為今年首次流拍的宅地,土地市場依然“冰火兩重天”。

??01

??第二批次剩余9宗地塊質(zhì)量頗高

??4宗熱門地塊超10家參拍

??本次出讓的9宗地塊是上海第二批次集中供地的剩余地塊,雖然剩余地塊數(shù)量不多,但是質(zhì)量較高,9宗地塊里有4宗吸引了10家以上的房企參拍,另外還有4宗地塊參拍人數(shù)在2-5家左右,僅奉賢區(qū)奉賢新城16單元05A-02地塊為1人參拍。

??幾宗熱門地塊分別位于青浦徐涇、嘉定南翔、浦東川沙和閔行梅隴,均為新房市場熱度較高的板塊,且周邊配套成熟,嘉定南翔13-02、16-01地塊位于印象城南側,步行可達地鐵站,周邊也有小學、幼兒園等學校規(guī)劃;閔行梅隴鎮(zhèn)地塊周邊更是已開通15號線、在建19號線和機場聯(lián)絡線,地塊未來價值更可看高一線。

??從不同房企的報名情況來看,國央企對于在上海拿地、尤其是拿優(yōu)質(zhì)地塊仍有相當高的熱情,4宗最熱門地塊均參與報名的房企有10家,包括華潤、華發(fā)、招商、中海、保利、中鐵建、中鐵置業(yè)、越秀、綠城和安徽高速,毫無例外均為國央企。

??除了對熱點地塊積極參與以外,國央企同樣也是本次上海土拍的主力軍。梳理房企的報名情況來看,報名幅數(shù)超過2宗地的房企均為國央企,招商報名地塊高達5宗,其次華潤、華發(fā)、中海等報名幅數(shù)也高達4宗。民企之中僅有龍湖、寶華和泉山房地產(chǎn)等參與本次土拍,參與度依然較低。

??02

??溢價率創(chuàng)近兩年新高

??兩極分化情況有所緩解

??由于本輪地塊數(shù)量僅有9宗,且優(yōu)質(zhì)地塊比例高,因此本輪的整體溢價率也再度刷新近兩年記錄:9宗地塊成共拍得238億元,溢價率高達8.14%,較7月份的集中供地再提升0.34個百分點。

??具體到地塊層面,共有5宗地搖號成交,其中4宗熱門地塊毫無意外均進入搖號階段,青浦西虹橋靠近蟠龍?zhí)斓氐纳套〉貕K也拍至最高限價,進入搖號環(huán)節(jié)。

??本次土拍整體熱度較高,除了5宗搖號成交的地塊以外,桃浦科技城地塊由寶華以32.88億元競得,溢價率4.05%;奉賢新城16單元17-03地塊由奉賢發(fā)展競得,溢價率1.33%,浦東惠南鎮(zhèn)地塊由上海泉山房地產(chǎn)競得,溢價率0.28%。雖然溢價率不高,但與此前“非搖號即底價”的兩極分化情況相比已經(jīng)有所緩解。

??唯一一宗底價成交的地塊均位于奉賢新城,一方面位置較偏、另一方面住宅占比僅有30%,因此僅有1家房企參拍,且底價成交。

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??6宗地塊房地聯(lián)動價上浮

??但盈利空間不及上輪

??本次出讓的9宗地塊也均有房地聯(lián)動價,與周邊此前出讓的項目對比來看,6宗地的房地聯(lián)動價有所上調(diào):桃浦科技城地塊房地聯(lián)動價85500元/平方米,周邊去年出讓的寶華紫薇花園和金茂景泰府房地聯(lián)動價均為83000元/平方米,上浮2500元/平方米;南翔印象城旁地塊知道家62500元/平方米,較此前的海納印象上浮3500元/平方米。

??此外,奉賢新城的2宗地塊、閔行梅隴地塊和青浦蟠東路地塊的聯(lián)動價也比周邊對標項目各上漲1000元/平方米。

??青浦徐涇地塊雖然房地聯(lián)動價低于虹橋公館,但容積率為2.2,較虹橋公館的1.7有所提升,項目定位會有一定差異,且周邊基本無在售項目,未來去化難度較低。

??雖然部分地塊房地聯(lián)動價上調(diào),但實際上本輪土拍的盈利空間較上一輪有所下滑,9宗地塊的平均房價地價差達到24881元/平方米,比上輪減少了2500元/平方米,平均地價房價比為0.56,而上一輪平均地價房價比為0.48。

??嘉定南翔地塊和閔行梅隴地塊的房價地價差在28000元/平方米以上,給房企預留了較大的盈利空間。

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??綠城搖中3宗熱門地塊

??國央企拿地金額占七成

??從成交結果來看,毫無疑問綠城成為本次土拍的大贏家:綠城通過搖號競得3宗熱門地塊(閔行梅隴地塊、嘉定南翔地塊和青浦徐涇地塊),拿地金額達139億,占本次土拍總金額的58%,且均為高熱度的優(yōu)質(zhì)地塊,綠城通過本次土拍有效增加了在上海的優(yōu)質(zhì)土儲。

??另一較為熱門的川沙地塊由華潤搖號競得,總成交金額29.8億元,至此國央企本次在上海拿地的總金額達到169億元,占本次土拍總金額的71%。

??平臺公司在本次土拍中競得3宗地塊,其中同濟房地產(chǎn)搖號競得青浦西虹橋地塊,奉賢發(fā)展1.33%溢價率競得奉賢新城17-03號純宅地,一定程度上體現(xiàn)了真實的投資需求。

??民企表現(xiàn)依然相對弱勢,僅有寶華拿下桃浦科技城地塊,泉山房地產(chǎn)0.28%溢價競得浦東惠南地塊。

??截止目前,上海已經(jīng)完成今年兩次集中的全部掛牌,總計成交了43宗含宅用地,其中綠城、中國鐵建、保利發(fā)展、招商蛇口今年以來在上海今年土拍中表現(xiàn)積極,拿地幅數(shù)已經(jīng)達到3幅。

??保利置業(yè)、華潤、萬科、象嶼、大家和建發(fā)等拿地幅數(shù)也達到2宗,拿地超過2宗的企業(yè)中,基本也以國央企為主。

??綜合來看,上海本次土拍熱度表現(xiàn)為穩(wěn)中有升,一方面延續(xù)了國央企為主的投資格局,較高的參拍成本令民企難以像國央企一樣采用“廣撒網(wǎng)”的策略,另一方面優(yōu)質(zhì)地塊依然對房企有較高的吸引力。

??近期中央積極“定調(diào)”提振市場信心,也會對土地市場也產(chǎn)生一定的利好,尤其對于本就更受關注的一二線城市而言,市場已處于筑底回升階段階段。但未來具體的土拍表現(xiàn)仍與供地質(zhì)量高度掛鉤,若缺乏優(yōu)質(zhì)地塊的帶動,則土拍熱度仍有可能回落。

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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